聚好房欢迎您的光临!

2014北京楼市深度调整 土地量跌价涨

2015-01-05 17:03:44    来源: 收藏

 

2014年,在北京楼市深度调整的年份,土地市场整体表现出量跌价涨的市场特征。

据伟业我爱我家市场研究院统计,北京市共成交各类土地141宗,比去年同期下滑34.1%;建设用地面积937.63万平,比去年同期下滑28.7%;规划建筑面积1663.01万平,比去年同期下滑30.3%;土地成交总金额1916.9亿,比去年同期增长5.2%;平均楼面价11527元/平,比去年同期增长50.9%。

在宅地方面,北京市共成交宅地52宗,比去年同期减少29.7%;建设用地面积423.35万平,比去年同期大幅下滑41.4%;规划建筑面积900.7万平,比去年同期大幅下滑32.1%;成交总金额达1311.1亿,比去年同期增长2.6%;平均楼面价14557元/平,比去年大幅增长51.1%。

对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,2014年北京市土地市场成交的整体表现可以概括为“量跌价涨”。市场成交量受供应量和楼市下滑、房企拿地意愿走低等因素的影响出现了一定程度的下跌,与此同时,土地平均楼面价和土地出让金总额则进一步攀高,双双达到历史新高点。

“量跌价涨”原因多重

对于北京市土地市场“量跌价涨”市场特征的原因,胡景晖认为主要是几方面因素:

一是在经历了过去几年北京房地产市场价格快速上涨后,随着北京市城市规划建设、轨道交通和公共交通等方面的日渐成熟,北京市土地资源在日渐稀缺的同时也实现了自身的增值。土地增值是土地市场价格走高的基础性原因。

二是从供求方面来看,2013年北京市土地供应放量走高之后,2014年年初,土地市场成交热度不减,区位优越的优质地块受到许多房企热捧,成交地价也不断攀升;3月份北京楼市下行势头出现之后,土地市场从二季度短供之后逐步开始降温,成交量受供应量和房企拿地意愿下降等因素,逐步放缓。

三是从政策方面来看,3月27日,国土资源部审议通过了《节约集约利用土地规定》(国土资源部令第61号),并于5月22日发布,9月1日起正式生效。《节约集约利用土地规定》明确了一线城市不再单纯依赖土地增量来解决城市土地需求问题,同时要重视盘活土地存量保障土地资源需求。《节约集约利用土地规定》对北京市制定自身的土地供应政策和计划也发挥了一定影响。2014年年中,北京市主管部门上调土地基准地价,侧面反应了此因素的影响。随着北京市土地供应思路的调整,新增供应逐步的放缓,市场成交也表现为量跌价涨。

“稳定增量、盘活存量”或将成为2015年北京市土地供应的重要思路

对于2015年的北京市土地市场,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示:在北京市土地价格再攀历史高点的2014年之后,“稳定增量、盘活存量”或将成为2015年北京土地供应的基本思路。

胡景晖认为,从北京市现有的土地资源分布格局和中远期发展规划来看,未来几年北京市新增土地供应量逐步放缓的趋势已经出现;同时,在城市各区域,由于历史原因、拆迁原因等因素造成的土地资源闲置、利用率不高等问题也较为突出,盘活土地存量理所应当。在这样的情况下,国家《节约集约利用土地规定》发布的第二年,作为全国政策风向标的重镇,北京市的土地供应很可能将实践《规定》的思路,在稳定土地增量的同时,盘活城区不同区域的存量土地,在不大规模扩张城市空间(“摊大饼”)的情况下,保障市场各类土地供应,提高土地资源的利用效率。

“量跌价涨”将影响未来市场供应、增加开发商运营难度

2014年,北京市宅地成交量显著下滑,宅地地价也不断走高,含有自住房的用地已达六成左右。胡景晖认为,北京市土地市场2014年的这三个特征将给未来楼市带来几方面影响。

一是影响中期楼市供应量和供应结构。随着成交量的下滑,未来1-2年内北京市新增住宅转化增量很可能会随着2014年成交量的走低而出现低谷,市场新增住宅供应量减少。宅地地价走高的过程中,部分地价偏高的土地供应未来很可能转化为高端住宅项目,增加楼市高端项目供应,影响供求结构。自住房土地增加,在2015年将更多地转化为市场自住型住房供应,影响2015年的市场供应结构。

二是对开发商来说,土地成本显著上涨将增加开发商运营难度。随着地价的走高,中小房企在京拿地越来越困难,长期来看将形成挤出效应,促使实力有限的中小企业退出北京市场。价格的高企、土地属性(包括自住房在内)的日趋复杂,将使得开发商在进行项目规划和定位方面向“高端、高周转方向”转化,从而对房企的经营、运营能力提出更高要求,增加企业运营成本和难度。

胡景晖认为,在价格门槛高企、运营开发难度提高等情况下,未来一年北京市土地市场很可能将出现供应量和成交量小幅增加、价格微涨的情况。

更多房产资讯请关注:北京房产网-聚好房网。