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北京孙河地王股权质押中粮地产调整融资

2013-12-12 14:31:59    来源: 收藏

近日,中粮地产(中粮万科长阳半岛中粮祥云国际生活区)发公告,其将与中信信诚资产管理有限公司合作开发孙河地王项目。不过让人疑虑的是,曾经遭各路开发商疯抢、且地理资源非常稀缺的地王项目,如今为何要选择合作开发的方式,与合伙人分享利润?

对此,中粮地产证券事务代表范步登回应观点地产新媒体时表示,中粮地产日前多宗股权融资案例,主要与中粮地产目前的融资战略有关系。

地王股权质押

中粮地产表示,为推动孙河项目开发,中粮地产选择与中信信诚合作开发北京孙河地王项目。

根据协议约定,中信信诚对中粮地产全资子公司北京公司100%持有的北京正德兴合房地产开发有限公司,提供9.08亿元的委托贷款,期限为24个月,年利率为10%。

同时,北京公司将以其持有的正德公司全部股权,为中信信诚对正德公司的委托贷款提供质押担保;中粮为该笔委托贷款提供连带责任保证担保,担保期限至债务履行期限届满之日起2年,而正德公司向中粮提供反担保。

据了解,因项目位于北京“中央别墅区”,孙河HIJ低密度地块于开拍前曾颇受市场关注。

今年7月23日,中粮地产力克泰禾、万科、融创、招商、首城、华发股份、住总、中铁建等多家企业后,以总价23.6亿元、楼面价4.4万/平、配建3.3万平公租房的代价获得,一举超过北京单价地王万柳地块,成为北京单价新地王。

当时,市场估计以最终成交价格计算,孙河HIJ地块的纯商品住宅部分楼面价其实已经到每平米5万元,未来项目入市,至少要高于8万元/平米才不至于亏本。

不过,即便拿地成本较高,对项目入市销售造成一定影响,但北京相关业内仍表示,孙河项目适合打造高端产品,而在北京高档项目稀缺背景下,该项目未来还是有较大盈利前景。

另据了解,作为北京传统的别墅区,孙河是众房企争抢的重要区域。早在去年9月26日,龙湖就以14.7亿元拿下了该区域的一宗居住用地,楼面价2.02万元/平方米,溢价率为8.7%。

后于今年1月24日,在朝阳区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地的竞标中,泰禾也从11家企业中胜出,折合平均成交楼面价为2.86万元/平方米,溢价率约为49.79%。

然而,就是这样一宗如此受追捧区域的地王项目,中粮最终却选择以合作模式来开发,难免让人有些疑问。对此,中粮地产证劵事务代表范步登表示,“目前中粮地产在调整融资结构,中粮会根据自己的资金结构做一些有选择性的合作”。

降负债谋扩张

与近期以股权融资相同,此次为孙河项目融资,中粮地产也有将孙河项目全部股权做质押动作。

而值得注意的是,这种适于处于成长性初期企业的融资方式,对已经上市的企业来说并非最佳融资方式。

对此,范步登回应表示,目前中粮地产的负债率接近80%,所以合作上会更加倾向于一些股权性质的合作。

而这一倾向,在中粮地产近几次的融资动作上均有所体现。早前9月26日,中粮地产携私募基金上海中城永跃投资中心,为南京项目融资7.01亿元,其中,上海中城永跃投资中心为南京项目增资3.68亿元,同时提供股东贷款为3.33亿元,期限为1年,年利率7.5%。

随后10月29日,中粮地产又以股权加债权方式,引入基金上海中城永玺投资中心共同开发成都崔家店项目,总融资额为7.05亿元。其中,基金委股权增资部分为2.45亿元;股东贷款为4.6亿元,期限为1年,基金在该贷款部分的年回报为8%。

对于该种股权性质的合作,相关分析师曾表示,将股权让渡出去,虽能与中粮地产分担项目未来发展存在的风险,但也会稀释项目未来的收益,因此,不建议企业用股权的方式去做融资。

虽非最佳融资途径,但中粮地产之所以选择为之,或主要与其想降负债有关。

中粮地产在早前几次股加债融资时有提及,彼时,中粮地产表示,主要是在拓宽公司融资渠道的同时,还能在控制资产负债率的前提下进一步促进业务发展。

就负债问题,中粮地产第三季度报告中有提及,报告显示,报告期末,其一年内到期的非流动负债26.39亿元,较年初增加36.22%,主要是一年内到期的长期借款增加。

另关于中粮地产此次的调整融资战略,相关分析师也指出,近年来,中粮地产发展速度较慢,因此其自身也想通过股权融资方式,以更少的资金支出,翘起更大的发展平台。

“中粮地产目前项目主要集中在北京、上海、深圳、重庆等地,但发展未形成规模效应,品牌影响力也不够”。

同时,该分析师也补充指出,未来中粮地产旗下拥有的大量旧改项目,或是其未来谋发展的好机会;同时,待资本市场放开后,中粮地产或也会考虑做增发或选择去资本市场融资。

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