聚好房欢迎您的光临!

传广州楼市库存涨至15万套 专家:系夸大

2014-12-26 15:10:00    来源: 收藏

 

近日,广州楼市库存逼近15万套近2000万平方米的消息引起业界关注,据此推断出广州楼市去化周期至少在两年以上,降价压力也不小。库存压顶,但广州楼市降价、促销风潮并未有太大调整,尤其市中心区楼盘,那么库存量决定的供求关系到底影响有多大?广州库存究竟有多高?

业内专家指出,对库存数据不必太过认真,市场的库存压力其实并没有那么多。

近日,广州楼市库存逼近15万套近2000万平方米的消息引起业界关注。分析各区库存量较大的楼盘,可以看到,这些楼盘主要是两类,一是规模大的“刚需”楼盘,它们货量大,但销售量也大,二是价格不菲、面积不小的豪宅盘,“刚需”盘去化压力相对较小,而大户型的豪宅目前的销售压力却是不容忽视。

未售货量比可售货量

多了整整7万多套!

在分析库存压力如何作用于楼市的时候,需要先搞清楚一些相关的概念。从阳光家缘的统计数据可以发现,截至2014年12月14日,广州楼市可售货量是76899套,可售面积1009.48万平方米,未售货量是144921套,未售面积1926.92万平方米。这里就有两个库存的概念,可售货量和未售货量,两者相差7万多套。

按阳光家缘的解释,可售是指纳入预售的项目中可供销售(签约)的单元以及已确权可供销售(签约)的项目,未售是指市场中尚未售出的新建商品房,包括可售、抵押、查封及未纳入预售的单元。业内通常讨论的去化率、去化周期,都是以未售货量作为库存数据的,所以才有广州楼市库存量逼近15万套的说法。从可售的角度来看,目前实际在售货量仅7万多套。

不少楼盘负责人对记者表示,楼盘目前在售货量并没有数据显示的那么多,为保证去化率,他们通常是几栋几栋这样拿预售证,“过千套的货量应该是包括楼盘在建而没有拿预售证的货量”。但业内专家则异口同声地表示,凡是统计入未售货量的均是已经拿了预售证的。

14万多套库存压力

一半已转移至银行?

未售货量和可售货量相差7万多套,主要差在哪儿呢?合富辉煌首席分析师黎文江表示,除了少量很早以前销售未纳入预售系统的楼盘外,主要是抵押给银行、查封的货量。

这部分货量有7万套之多吗?方圆地产首席分析师邓浩志表示,这并不让人意外。今年以来楼市行情不好,房企为了资金流转,将项目抵押到银行的更多,有些资金链紧张的中小房企,可能将项目货量的1/3甚至2/3抵押到银行,当然,这部分货量也是可以购买的,如果有人购买,立即办理涂销就可以了。而广州还有一些一直销售不好,以后也很难卖出,很久也清不了库存的楼盘,这些货量形成了“虚库存”。

业内人士认为,从这个意义上来说,市场的库存压力并没有15万套那么多,甚至可以说,很多已经转移到银行。但未售货量始终是要上市销售的,它像一把悬在头顶的剑,会不会掉下来造成伤害,要看市场销售行情,如果市场成交较好,未售货量转化顺利,如果成交缓慢,货量积压越来越多,必然因压力过大而使这把“剑”掉落下来。

白云

供货多的卖得也快

签约量:

近半年网签3165套

库存量:

未售单位(包括未取得预售证的)8978套

区域解析:根据网易房产的数据,白云区近半年网签3165套,平均每个月签约527套,而全区累计未售单位(包括未取得预售证的)还有8978套,按照近半年月均销售套数计算,足够消化17个月。

记者发现,累计未售单位比较多的项目同时也是目前的供货大户,最多的是金沙洲的深业江悦湾,数据显示该盘还有1033套单位可供未来销售。深业江悦湾一直以来都是白云区的网签大户,近半年来签约569套,均价16222元/m2。岭南新世界也是白云区大盘,从目前统计看,整个项目未售单位还有863套,而该盘最近一个月签约套数就达132套。

海珠:

成交快网签滞后

签约量:

半年消化983套

库存量:

截至12月中旬库存5683套

区域解析:海珠截至12月中旬总库存5683套,这个数字对于半年消化983套的区域来说,骤看之下库存问题挺大,因为按月均成交160套计算,5683套足够卖34个月。

不过细看未售货量较多的楼盘,会发现所谓库存量大的保利天悦一向是“成交快,网签慢”,该盘今年已签约258套,目前在售货量最多的只剩下江边的1号楼——单层面积700多平方米的一梯一户超豪单位。龙禧作为罗马家园的收官之作,都为200多平方米的大户型,市场去化速度向来不快,今年成交152套,相信央行贷款新政推动改善型置业者入市,对该盘去货是一大利好。最“诡异”的是早已清盘的珠江帝景,在库存统计中竟然还有254套的货量,据市场人士估计,这些单位早已售出,因各种原因而未能签约。

天河:

楼价实了就好卖

网签量:

1月至今网签2275套

库存量:

截至15日未售货量12156套

区域解析:从数字来看,天河区的库存量不算大,网易根据阳光家缘统计的数据显示,截至15日,天河未售货量12156套,但1月至今,网签套数仅2275套,去化速度慢,主要是因为区域内以豪宅为主,单价、总价均高。

从未售货量较多的楼盘来看,天健上城属于“刚需”型产品,虽然货量超过千套,但整体成交也不错,以329套的签约量在天河排在成交第二位。有关负责人表示,因近期有一些成交但未签约的单位,所以实际未售货量约在八九百套左右。江源半岛2010年开盘,一直被称楼价“虚高”而销售较慢,叫价5万元/m2,近期才见销售明显增长,今年以来网签套数37套,成交均价25023元/m2,看来还是楼价实在了才能促进销售。

荔湾越秀:

库存是“浮云”

签约量:

近半年共签约2526套

库存量:

目前累计未售8188套

区域解析:根据网易房产的数据,荔湾、越秀近半年来签约2526套,均价27286元/m2,平均每月签约套数约421套,按目前累计未售的8188套计算,荔湾、越秀现有库存还够市场消化约19个月。

荔湾、越秀目前也是几个大盘在撑场,这8188套平摊到每个大盘身上,其实数量并不多。例如花语水岸(见上图,陈白帆摄),网易房产的数据显示其累计未售套数有700多套,但这个目前荔湾销售情况最好的大盘在半年内网签就达739套。

更多房产资讯请关注:北京房产网-聚好房网。