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中国楼市的高库存时代:从“抢房“到“抢客“之变

2014-07-16 10:19:49    来源: 收藏

 

库存量急剧增加,市场销售下滑,在这种情况下,开发商为何还前仆后继地屡屡推盘?即使到了库存已经明显高企的6月,仍有超过30个项目踊跃入市,又出自何因?

  房企为了存在而推盘

  “推盘可以保持一种市场的存在感,不推盘就将彻底被市场疏离、遗忘。在这种情况下,开发商是为了推盘而推盘。”一位标杆房企的北京公司副总经理告诉记者,现在推盘并不是好时机,但不推盘可以说是一点机会都没有。其早在3月份就发现,蓄客的难度明显增加,不同项目间抢客的现象越来越明显。

  说到底,只要有房源在售,还是可借机蓄客并和市场保持一个积极的接触。反之,如果别的项目都踊跃推盘,而自己的项目按兵不动,在同质化比较严重的刚需市场,会迅速被边缘化。

  “现在我们的想法是,能卖多少卖多少。早推早主动,越晚推越被动。”房山一个项目的营销总监告诉记者,“现在的新房房源对于开发商来说,捂在手里的成本太高了。目前国内外的融资环均不乐观,房企普遍‘钱紧’。房源压在手里,会对企业的运转产生严重的影响。这种情况下,很多企业都在考虑从‘推盘’到‘退盘’,即迅速摆脱手中的积压房源,洗牌产品线以期进入新领域。同时,去年拿地企业将在下半年入市的还有很多,加上自住房的夹击,我们预判下半年楼市很难有大的改观。在这种一面是整个库存的快速增加,一面是开发商继续踊跃推新入市,在这种令人纠结的循环中,市场销售的不振让开发商伤透脑筋。

  在6月新盘大多还未取证的当下,记者调查了房山、大兴等刚需供应密集的区域,发现为数不少的4月入市的项目都反馈“可选房源较多”,而5月入市的项目则普遍显示“房源充足,随到随买”。

  数据显示,4月入市的31个项目的平均签约率仅为27.2%。其中仅有8个项目去化率在5成以上,有12个项目的签约率在一成以下或无成交;而5月入市的部分项目仅有为数不多的去化率超过二成,更多的项目虽有成交,但数量极不乐观。尽管统计数据显示的成交量少一方面是受网签滞后影响,但更多的与市场冷淡,项目前期蓄客不足有关。

  总体而言,目前希望打破僵局的房企,总体可分为“降价派”“营销派”“垫付派”等三大阵营。

  其中,“降价派”可谓是抓住了刚需购房人最敏感的神经,直接以降价走量来改进销售。如房山的某项目,其最后一期房源的取证价格为2.5万元/平方米,但在实际开盘中,均价仅为近1.9万元/平方米,虽然比起该盘一年前1.5万元/平方米的售价相比提价不少,但远低于取证价格。该项目的营销负责人表示,得益于远低于购房人心理预期的定价,这批房源逆市销售的成绩比较理想。

  但降价未必就能带来销售额的上升,如大兴的某项目,4月拿证后开盘,共提供新增房源1000余套,拟售价格为2.25万元/平方米。截至6月初,该项目共售出100多套房源,去化率仅略过10%。值得注意的是,该项目近期的成交均价为下降了7.8%,但降价并未带来明显的成交增加。

  “营销派”的阵营更为广泛,即通过各种活动、电商折扣、特殊时段推盘、团购等方式释放促销信息,抑或改变销售节奏或方式。如很多项目加紧了推盘的力度,从大开大阖、动辄追求追求一日之内上10亿元销售额的“大开盘”,到顺销频繁推盘的小步快跑。

  端午期间,位于大兴天宫院板块的住总万科橙项目在取得预售证后顺开,距离上次推盘尚不足一个月的时间,这种推盘频度在以往非常少见。

  在大的实质性降价尚未普遍出现的情况下,通过分期首付、垫付资金来改善购房环“垫付派”目前也为数不少。

  一位房企人士告诉记者,“我们发现,部分刚需购房人困惑主要集中在因为信贷紧缩带来的购买力不足上,因此联合其它服务商为购房人提供垫付首付款的做法,对资金紧张的购房人有一定吸引力,也是很好的影响噱头。”有人用楼市“胶着期”来形容眼前的局面,而在目前的楼市格局,似乎已非胶着而是冰冻。

  “这符合楼市规律。在经过2013年的高速发展后,楼市从今年3月开始进入观望期,到目前已经进入深度的‘冰封’状态。在这个阶段,购房人已经不是纯理性的观望,而是押注在楼市‘一定会下行’的预期之上。要改变项目的销售,只有切实认清卖方市场存在的现状,给购房人足够的让利,否则很难改变眼前的局面。”一位房企人士这样说。

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