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一线城市楼市降价潮将至:价格下跌预期已成

2014-06-20 11:27:02    来源: 收藏

 

 上周,深圳新房市场出现年初以来从未出现过的新局面:5个楼盘扎堆开盘,为市场供应了1122套刚需及高端住宅。

  中原地产等机构指出,房价下行调整已成必然,反映二手住宅市场价格的中原领先指数已显示这一趋势,上周中原经理指数和中原报价指数更是降至近两年新低,市场预期正在进一步下调。新房市场价格将迎来新一轮的调整。

  价格下跌预期已成

  上周之前,多数项目还是扭扭捏捏,一拖再拖。5月,深圳原本有20个项目计划入市,但由于客户蓄积数量锐减,开发商普遍担心去化慢,最终只有12个项目如期开盘。6月上半月,市场未有好转迹象。但开发商库存积压,资金压力骤增,又面临即将到来的年中业绩考核,在重重压力之下,新项目终于在上周集中爆发。

 

 虽然深圳单周推售量创下年内最高值,但仍遭遇购房者的冷对。这5个项目除了性价比较高且蓄客持久的中海九号公馆以外,其余都是惨淡收场,开盘销售率平均仅4成左右,远低于去年7成的周均水平。

  就刚需项目而言,要达到比较理想的销售率,开盘现场客户一般需超过住宅推售数量的40%。但上周深圳开盘的项目无一达标,有些项目到场客户量甚至只有推盘量的一半。“客户对价格下跌的预期越来越强烈,所以等待成了最佳选择。”业内分析人士说。

  深圳中原地产认为,归根结底,当前市场行情低迷,正是缘于客户已经形成了价格下跌的预期,新开盘项目要想吸引客户购房就得下调定价,以低于周边同质楼盘的水平入市,才有可能符合客户心理预期,成就热销。

  北京市场的情形类似。链家地产市场研究部张旭认为,除非有显而易见的行政刺激手段,否则市场在短期内仍会维持冷淡的状态,大部分刚需观望浓厚并看跌房价,而当前业主的心理价位并不会随市场不断下探,买卖双方持续僵持。

  研究院研究员严跃进指出,5、6月份,一线楼市成交没有预期的好。从成交量、库存、库存去化周期等指标来看,包括一二手住宅、商办物业,基本上都印证了市场降温的态势。在全国部分城市出现降温的情况下,一线城市看跌情绪也开始加重。另外,目前房贷利率没有变化,房企让利促销力度也不大,多数购房者依然选择观望。

  可以预计,一线城市看跌情绪在未来几个月内难以驱散,进而会影响各类物业的成交。

  大中城市拐点初现

  研究院6月18日发布《2014年5月份70个大中城市房价指数报告》指出,自2012年6月份以来,70个大中城市房价在连续上涨23个月后,首次由涨转跌,出现下行拐点。

  分类来看,一二三线房价环比同步下跌,二手房同样由涨转跌。5月份,库存压力空前加大,加上近期市场预期不明,观望情绪浓厚,成交冷淡,部分房企销售压力明显增加,一些房企推出优惠促销,均成房价下跌推力。从楼盘网监测的数据分布来看,当前房价环比涨幅已步入“偏冷”区间。预期下半年将进入过冷区间。

  以北京为例,今年二季度,北京住宅成交量很可能创造近3年来新低。根据住建委数据显示,6月上半月,北京新房北京二手房签量分别为1400套和2557套,环比5月上半月分别减少11.9%和9.4%。截至6月17日,北京新房库存量突破77000套,是2013年1月以来的最高点。

  从北京近两个月的量价水平看,5月成交量环比下降9%,而6月上半月成交量进一步下滑近一成,5月成交均价28854元/平方米,环比下降6.1%。楼盘降价的范围,也由郊区渐次向城区递进。

  在上海,新房降价也暗中上演。4月26日,金大元御珑公馆推出60套精装大平层房源,并以7.2折“甩卖”,原价均价50000元/平方米,现价均价36000元/平方米。之后,徐汇滨江、浦东外高桥均出现中高端楼盘以“特价房”形式降价销售的情况,降价的个案越来越多。

  上海同策咨询总监张宏伟认为,未来2-3个月大幅降价的楼盘可能还会更多,离大范围“降价潮”的距离也越来越近了。进入6月,刚需楼盘价格开始出现松动,远洋香奈、佳兆业1号等楼盘已出现降价促销的动作。

  张旭表示,5月全国一二手市场下降城市数据急剧增加,短短一个月的时间,下行范围扩大到半数城市。张旭认为,这一轮行业深入下调与此前不同,非政策主导的下降,给市场带来的影响可能会更持久。预计下半年,房价下降城市数量仍会增多,一线城市有可能全部进入降价阵营,高库存的三四线城市风险加大。

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