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2015年,北京楼市面临的四个基本因素

2015-02-10 11:19:00    来源: 收藏

2015年,楼市面临的几个基本因素:

第一、政策面春风和煦。最近李克强总理在瑞士达沃斯论坛上,非常罕见地对楼市喊话,强调了“对房地产的刚性需求是长期的”,“中国政府希望房地产市场能够长期平稳健康发展”。在此前后,从央行到住建部等多个部门高官,都对楼市表态支持。

事实上,政府新一轮拯救楼市的组合拳正在打出,包括改变“棚改”打法,不再增加新的供应量,通过政府购买商品房做政策性住房或安置房,以及政府补贴低收入阶层租房等方式,消化积压的住宅。此外,绍兴等地开始加大税收返还力度,加大对购房者公积金贷款的支持力度,废除90/70政策,取消对境外人士购房限制,宽限开发商缴纳土地转让金等。接下来,估计还会还放宽房地产企业发债、上市、贷款、再融资的限制。

第二、资金面面临宽松。全面降准和再次降息是早晚的,所以M2增速可能会比2014年出现反弹。虽然人民币适度贬值对楼市构成利空,但如果幅度有限则影响有限。因此,未来一两年中国会继续维持资产泡沫而不是“挤出泡沫”,这对于楼市构成利好。

第三,股市对楼市的资金分流暂时告一段落。虽然从长期看,中国人财富配置将从楼市为主、金融资产为辅,转向金融资产为主、楼市为辅,但这是一个长期过程,需要建立真正市场经济制度、把权力装入制度的笼子。此外,还有货真价实的IPO注册制。如果没有这些条件,那么“有用的房子”仍将是最可靠的资产。目前股市遭遇到3400点“政策顶”,管理层对金融风险非常警惕,对实业资金返流股市“赌博”也非常警惕,所以股市最好的时候暂时终结了。

第四,市场因素不容乐观。2014年是中国楼市的转折之年,一言以蔽之:楼市供应过剩了,只有“一线城市”和部分“强二线城市”因为能持续吸引新移民,所以房子供不应求;其他绝大多数城市,事实上面临着人口增长缓慢和流失的局面。投资购房需求,也因此从全国2000多个大小城市,全面压向10来个中心城市,加剧了这些中心城市的供需不平衡。

一项统计显示,中国仅各地规划的新区、开发区,如果全部建成,就足以容纳34亿人。这一统计来自国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”。我曾经写过一篇文章《中国正在为34亿“城里人”建房》。如果加上已有的城市住宅容量,中国城镇化在10年内的建房终极目标完成后,足以将全世界城镇人口都装进来。从这一点,你就能明白房子的过剩有多么严重(这一统计尚未包括疯狂生长的小产权房)。所以,中小城市的房地产市场,绝对不是国家通过优惠政策,或者继续“玩资产泡沫”可以拯救的。但这些政策如果用在中心城市身上,则可以让这些地方的房子继续上涨。