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品质改善楼盘带动新兴区域逆势崛起

2014-07-28 11:03:24    来源: 收藏

“新兴品质区域,改善逆势而为。”7月17日,业内人士、学者专家齐聚于亦庄·金茂悦售楼处,就上半年北京房地产市场,改善型产品热销以及新兴品质区域崛起的情况,召开了论坛。

 

品质改善楼盘带动新兴区域逆势崛起

“新兴品质区域,改善逆势而为。”7月17日,业内人士、学者专家齐聚于亦庄•金茂悦售楼处,就上半年北京房地产市场,改善型产品热销以及新兴品质区域崛起的情况,召开了论坛。

 

根据亚豪机构最新的数据显示,上半年北京楼市住宅成交均价为25932元/平方米,这与去年同期相比上涨了17%。因此,显而易见的是,在市场层面言论并不乐观的情况下,北京在售楼盘实际上并未出现大规模的降价,以改善住宅为主的商品房市场收获了买房人的认可。

从上半年销售情况来看,亦庄、北苑、孙河和门头沟四个区域,成为领跑于北京的新兴区域,它们的在售项目也均以高品质改善型楼盘为主,而从各区域的销冠来看,诸多产品都是以品质取胜,高端改善型项目依然以逆势突围的姿态,带动着区域市场乃至整个北京市场的回温。

产品力决定成败

在记者对比过北京市房地产交易管理网数据后发现,即便是在同一区域,楼市成交数据也表现出冷热不均的现象,不同项目的销售情况,可以在一定程度上说明当前购房人的选房标准。

以亦庄为例,该区域上半年虽备受非议,但标杆项目亦庄•金茂悦却依然能以10.51亿元、3万多平方米、221套的成绩,取得亦庄区域销售金额、面积和套数的第一名,当仁不让的成为亦庄“三冠王”。而同样位于亦庄的项目,成交第十名的项目,上半年只卖出了38套房、销售金额也只有1.45亿元。

显而易见的是,即便是在同一区位,第一名到第十名的销售金额,能产生近8倍的差距,这足以说明项目的品牌、品质、定位以及营销手段,都存在着明显的差距。在如今买方市场的背景下,正确的项目定位,坚定的产品主义以及合适的营销手段,才能使房地产企业立于引领市场的不败之地。

“今年上半年的市场特点是,谁的品质项目好一些就卖的好一点。”中原地产研究总监张大伟分析,今年上半年卖的好的项目,都是品牌开发商的成熟的产品线。

坚持绿金标准的方兴地产,其“悦”系升级之作亦庄•金茂悦主打绿色健康科技住宅,并从居住者角度出发进行产品升级,推出终极改善型产品,不仅在销售金额上独领风光,更在成交套数和面积上排名区域榜首,是亦庄区域名副其实的“三冠王”。

在当前很多项目以减配降低品质、平价或低价入市的同时,亦庄金茂悦始终坚持产品主义,多次细节升级,在原有价格的基础上,通过强化品质,赢得了市场的认可。

改善型项目热销源于适销对路

“小房要换大房、旧房要换新房,改善的需求在提高。”首经贸大学教授赵秀池认为,虽然有很多家庭都已有房产,但人们对房子的面积和品质都在提高,改善型项目卖的好是因为做到了适销对路。

在此轮市场调整中,坚持高端产品的方兴地产,明显抓住了市场的先机,继“府”系豪宅之后,又针对北京市场需求推出了“悦”系终极改善型产品,才能以上半年销售金额25.78亿元的好成绩,成功跻身上半年北京房企销售金额前十名,而其中仅亦庄•金茂悦一个项目就做出了4成贡献。

项目定位明显决定了市场吸金能力。最近两年,亦庄区域推出的地块密度较低,而且地价较高,预计未来区域内类别墅产品会增多。这对于改善型客群来说,能够买到面积、总价和设计合适的房子在未来会越来越困难。目前像亦庄金茂悦的产品,户型面积在180平米左右的四居,总价适合改善型人群的支付能力,能满足全家庭生活要求,正好对位他们的需求。

“目前刚需客群的观望是恐慌性的,但改善型客群更看好未来。”张大伟认为,首改和二次改善的客户,对市场的认知更透彻一些,所以选择这个时间段入市。

产业刺激带动区域发展

实际上,北苑、亦庄、孙河和门头沟四个区域在上半年表现较为出众,并非没有规律可循。首先,从近两年的土地供应可以看出,从去年开始,这四个区域就有大量土地成交,而这些项目在今年开始陆续供应到市场上来;从产品上来看,由于近些年土地成交价格较高,这些项目定位大多比刚需高一些;从开发商角度,这些年进入北京土地市场的,多为有实力的品牌开发商。

这样看来,无论从供应、产品和品质来看,这四个区域都较为凸出,所以市场表现不俗也在预料之中。

“在这四个区域中亦庄和北苑的增值性,要好过孙河和门头沟。”中国经营报编委李乐认为,亦庄和北苑,有非常明显的产业配套的基础,而孙河和门头沟,周边没有相对成熟的产业配套,更多的是居住品质更纯粹一些,所以缺少一些外来的刺激。

对于新兴区域来说,有足够的产业刺激明显更能促进区域发展。作为北京最早的国家级开发区之一,亦庄拥有良好的产业基础。而近些年,作为新城的发展规划,亦庄也存在多项利好,不仅受益与第二机场的开发使用,还是南城规划6000多亿投资获利最大的区域。

“我们跟亦庄管委会的领导各个部门沟通的时候发现,作为经济开发区,亦庄钱都在亦庄,又拿来发展亦庄,”张大伟说,亦庄路宽、水好,加之已经形成规模的和未来引进的企业办公、研发基地,将完美的将亦庄的产业居住相结合。亦庄的发展规划是成为人们工作、居住、生活,包括孩子的上学,老人养老的区域。

 

据了解,出于对亦庄区域的看好,方兴地产还将在近两年持续深耕亦庄,在此推出金茂的全系产品,打造一座近百万平方米的宜居健康新城。

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