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新房成交量“腰斩”北京楼市“房冷地热”

2014-02-14 14:44:21    来源: 收藏

新年伊始,北京楼市出现“房冷地热”现象。

机构数据显示,1月北京楼市成交腰斩,并在2月继续走低,春节后的5天,合计住宅签约总量为1553套,较去年同期的3379套下降54%。

成交“腰斩”

亚豪机构统计数据显示,1月新房成交量遭遇“腰斩”。1月北京商品住宅共成交6908套,成交面积74.42万平方米,这两项数据环比、同比均萎缩近半。6908套的月成交量甚至仅高于2012年1月“熊市”时的4473套,成为自2006年商品住宅开始网签近9年来1月商品住宅销量的第二低位。

关于萎缩的原因,亚豪机构副总经理任启鑫认为,除春节传统淡市的因素外,还与去年年底“限价令”再次趋紧、信贷政策收缩、自住商品房供应提速、土地供应结构逐渐变化等多方因素有关,根本原因在于短期内房企观望与惜售的情绪不断加重,推盘积极性降至历史冰点。其提供的数据指出,2014年开局,北京楼市供应量锐减,1月仅有7个项目开盘,明显少于去年同期17个项目的开盘量,截至1月末,北京商品住宅库存量仅为5.51万套,创历史新低。

值得注意的是,在经历了2013年底的成交反弹之后,2014年北京公寓豪宅市场更是遭遇了寒流。亚豪机构称,1月北京57个报价在5万元/平方米以上的公寓豪宅项目中,有22个实现成交,累计实现成交199套,成交面积3.85万平方米,与去年同期相比,这两个数据下滑幅度高达66.3%与65.9%。

1月二手房成交量也同比缩水过半。来自中原地产研究部统计数据显示,2014年1月,北京二手住宅网签总量8772套,环比上月下跌20.1%,同比则大跌55.2%。这也是去年7月后,北京二手房交易再次跌破万套。该机构还预计,因为受春节假期影响,2月成交量还将继续明显下调。在价格方面,1月北京二手房均价为3.18万元/平方米左右,环比去年12月的3.26万元/平方米再次微跌,房主心理价位出现了调整,价格松动也较明显。

关于二手房市场成交下调的原因,中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》记者表示,主要是因为信贷紧张,相比往年,2014年1月信贷依然维持紧张,贷款的优惠折扣减少,导致购房者入市难度增加,部分购房者被迫观望。他认为,2014年房价涨幅将放缓已经成为市场共识。

21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰也表示,房地产市场经过此前长达20多个月的持续增长后,2013年10月起,流动性收紧,宏观经济回升缓慢,购房者观望情绪增加,是一线城市成交回落的主要原因。他认为,2014年金融监管政策将延续去杠杆化的趋势,资金市场偏紧,包括房贷在内的各种资金来源持续压缩,购房利息成本将增加。

“限售令”逐步放开?

在楼市成交量大幅下降的同时,1月新房的成交价格却持续保持在高位。亚豪机构统计数据显示,1月北京商品住宅成交均价为26181元/平方米,与去年12月基本持平,但是与去年同期相比,却上涨了15%。这是自2013年11月开始,北京商品住宅成交价格连续第三个月超过2.5万元/平方米。

此外,1月19日,泰禾北京院子、紫辰院两个单价超过4万元/平方米的项目取得预售证,这被业内看作“限售令”将逐渐放开的信号。

任启鑫称,1月新房价格高位主要还是来自于中高端项目放量增多,7个开盘项目中仅两个项目定价在2万元/平方米以下,其余5个项目的价格在2.3万~3.5万元/平方米之间。在去年年底“限售令”重申的政策背景下,房企纷纷转而通过推出商住及中高端项目来提升利润,其中,中高端项目较高的价格,成为整体成交均价居高难下的强力支撑。

“土地价贵,倒逼高端项目成为高价地的必然产物,三元格局保障下,高端市场被放开是迟早的事情。”任启鑫称,虽然为了控制整体均价,4万元/平方米以上的项目将缓慢解禁,预计今年一季度,新房成交均价或将持续保持在高位盘整阶段,预计从二季度开始,随着刚需项目的启动,整体价格有望被拉低。

宅地成交创新高

与楼市的惨淡开局形成鲜明对比的是1月土地市场持续火爆。来自亚豪机构统计数据称,1月北京土地市场共成交26宗土地,累计吸金405.92亿,仅次于去年11月406.98亿元的月成交高点。26宗土地中,住宅用地再次成为成交主力,达11宗,创下自2009年以来连续6年时间的同期新高。与此同时,自住商品房用地持续保持着高占比,在1月份成交的11宗住宅用地中,含有自住型商品房的地块就占据了10宗。

任启鑫认为,一方面,在政策长期的市场化导向下,开发商对于一线城市房地产市场的信心也更加趋于明朗,在资金充裕的年初,拿地欲望本就普遍较强。另一方面,自住商品房用地持续地大范围挤压,导致了纯商品房用地的趋少,客观上也加剧了土地竞争的激烈程度。政府在年初大范围的推地力度,也促成了土地市场的供需两旺。

张大伟预测,2月土地出让金有望再次突破400亿元,今年前两月,北京土地出让金将突破800亿元。他说,从短期看,预计地王依然会频繁出现,影响市场的价格预期,但供应的增加对缓解后市的供需结构压力有比较大的作用,房价在2014年的涨幅将有所缓解。